Tarkastuslista asuntokauppaan – omakotitalo, paritalo tai rivitalo
Nämä ohjeet on tarkoitettu niille, jotka pohtivat, että mihin asioihin omakotitalon, paritalon tai rivitalon asuntokaupoilla kannattaisi kiinnittää huomiota.
Artikkelia ei ole tarkoitettu ”asunnon ostajan muistilista” -tyyliseksi julkaisuksi – sellaisia ohjeita löytyy kymmeniä eri pankkien ja välitysliikkeiden nettisivuilta, vaan tässä keskitytään havaintoihin, jotka voivat viitata rakennuksessa oleviin riskeihin tai vaurioihin. Listaan on kerätty asioita, joihin jokainen asiaan perehtymätön pystyy halutessaan kiinnittämään huomiota asuntokaupoilla.
Muista kuitenkin se, että jos et ole rakennusten asiantuntija, suhtaudu omien havaintojesi perusteella tehtyihin johtopäätöksiin kriittisesti ja lähinnä suuntaa antavina. Kiinteistökaupan oikeudellisista asioista säädetään maakaaressa.
Tarkastuslista ja sen läpikäyminen asuntokaupoilla ei tietenkään korvaa kuntotarkastusta, joka kannattaa teettää ennen jokaista vähänkään arvokkaamman talon ostamista. Jokaisessa oikein tehdyssä kuntotarkastuksessa toki tarkastetaan myös tässä esitetyt asiat, mutta näiden lisäksi lukuisia muitakin asioita.
Epäiletkö rakennuksessa olevan ongelmia tai heräsikö sinulla kysyttävää?
Ota rohkeasti yhteyttä, niin keskustellaan tarkemmin miten voin auttaa sinua.
Onnea matkaan!
Talon ulkopuolelta tarkastettavat asiat
Vierustojen kallistukset
Mihin suuntaan maanpinta sokkelin vierustoilla kallistaa?
Maanpinnan tulisi kaikilla sivuilla kallistaa rakennuksesta poispäin. Suosituskallistus on 1:20 noin 3 metrin etäisyydellä sokkelista, mikä tarkoittaa, että maanpinta laskee yhden metrin matkalla noin 5 cm.
Kallistuksia ei voi eikä kannata yrittää arvioida kovin tarkasti, mutta oleellista on, että vierustat eivät kallistaisi rakennusta kohti. Tämän pystyy yleensä silmämääräisesti toteamaan. Erityinen riskikohta on rinnetonteilla ylärinteen puolella, jossa maa viettää pitkältä matkalta rakennusta kohti. Tällöin vierustalle tulisi olla tehtynä ns. niskaoja.
Oikeaoppiset kallistukset ovat tärkeät, koska rakennusta kohti viettävä maanpinta lisää perustus- ja alapohjarakenteiden kosteusrasitusta merkittävästi. Kallistusten korjaaminen on yleensä helppo ja halpa keino vähentää kosteusvaurioriskiä.
Sokkelin vieressä oleva kasvillisuus
Onko sokkelin välittömässä läheisyydessä merkittävää kasvillisuutta tai esim. multapenkkejä?
Rakenteissa kiinni oleva kasvillisuus ja multapenkit lisäävät rakenteiden kosteusrasitusta ja heikentävät niiden kuivumista. Pensaiden yms. juurilla on myös tapana tunkeutua routaeristeiden läpi ja rikkoa tai tukkia salaojaputket.
Puuttuvat rännikourut tai syöksytorvet
Onko vesikaton räystäillä rännikourut ja rännikouruissa syöksytorvet?
Erityisesti vanhemmista rakennuksista saattaa puuttua rännikourut tai syöksytorvet, jolloin vesikaton sadevedet laskevat hallitsemattomasti alas ja kastelevat rakenteita. Tällaisissa kohteissa tyypillistä on, että seinän alaosasta saattaa löytyä laho- tai mikrobivaurio.
Huomioi, että erityisesti 1960- ja 70-lukujen pientaloissa rännikourut saattavat olla koteloitujen räystäiden sisällä piilossa, jolloin niitä on vaikea havaita.
Sadevesien ohjaus vierustalla
Mihin vesikatolta syöksytorvia pitkin laskevat sadevedet on ohjattu vierustoilla?
Paras tapa on ohjata sadevedet rännikaivojen kautta maan alla kulkevaan sadevesijärjestelmään. Joskus syöksytorven alapuolella saattaa olla rännikaivo, mutta se on lehtien tms. alla piilossa. Muita toimivia tapoja ovat mm. erilaiset pintakourut tai tiivis päällyste, joka ohjaa vedet pois sokkelin luota. Sadevedet voidaan myös kerätä säilöön esim. tynnyrin avulla.
Virheellinen, mutta valitettavan yleinen tapa on johtaa sadevedet suoraan sokkelin viereen ilman pintakourua tai tiivistä päällystettä. Sokkelin viereen johdetut sadevedet lisäävät perustus- ja alapohjarakenteiden kosteusrasitusta merkittävästi.
Sokkelin korkeus
Kuinka korkea sokkeli keskimäärin on?
Korkea sokkeli suojaa ulkoseinien alaosaa kosteusvaurioilta. Sokkelin korkeuden suositellaan olevan vähintään 30 cm, mutta erityisen riskialtista on, jos sokkeli on alle 10 cm korkea. Matala sokkeli lisää ulkoseinien alaosan lisäksi myös alapohjarakenteen kosteusvaurioriskiä.
1940- ja 50-lukujen rintamamiestaloissa sokkeli on tyypillisesti todella korkea, mutta 1960- ja 70-lukujen pientaloissa matala.
Valesokkelin olemassaolo
Onko rakennuksessa valesokkeli?
Valesokkelin tunnistaa helpoiten rakennekuvista, mutta sen olemassaoloa voi arvioida myös vertaamalla sokkelin yläreunan korkoa ulko-oven alareunaan – jos ulko-oven alareuna on selvästi (~30 cm) sokkelin yläreunaa alempana, on kyseessä yleensä valesokkeli. Rakennuksessa voi kuitenkin olla valesokkeli, vaikka ulko-oven alareuna ei ole sokkelin yläreunaa alempana – tällöin tarvitaan rakennekuvat avuksi.
Valesokkeli on tunnetuin riskirakenne ja se on erittäin yleinen erityisesti 1960- ja 70-luvun pientaloissa. Rakenne oli yleisesti käytössä aina 90-luvulle asti. Valesokkeli tarkoittaa, että sokkelin yläreuna on ulkoseinän lämmöneristeen/puurungon alareunaa ylempänä, jolloin riski ulkoseinän alaosien vaurioitumiselle on suuri. Valesokkelista voit lukea lisää täältä.
Muista kuitenkin, että valesokkeli ei automaattisesti tarkoita, että rakenteessa on vaurio. Valesokkelin vaurioitumiseen vaikuttaa moni asia, ja sen kunto kannattaa yleensä selvittää tarkemmilla tutkimuksilla.
Julkisivun kosteusjäljet
Näkyykö julkisivussa (sokkeli, ulkoseinät) kosteusjälkiä?
Julkisivun jatkuva ylimääräinen kosteusrasitus on voinut vaurioittaa sokkeli- tai ulkoseinärakenteen sisällä olevaa puurunkoa tai lämmöneristettä. Yleisimpiä paikkoja kosteusjäljille ovat syöksytorvien ja rännikaivojen ympärykset sekä sokkelin alaosa. Pienet ja paikalliset kosteusjäljet ovat yleensä harmittomia.
Ikkunoiden vesipellit
Ovatko ikkunoiden ulkopuolisten vesipeltien liitokset ja kallistukset kunnossa?
Vesipellin tulee kallistaa ikkunasta poispäin ja vesipeltien reunanostojen liitosten tulee olla tiiviitä, muuten ikkunoita tai ikkunapieliä pitkin valuva sadevesi saattaa päästä ulkoseinärakenteen sisälle ja aiheuttaa kosteusvaurioita. Vesipelti voi välillä olla korvattu esim. vesilaudalla, mutta ajatus on sama – sadevesi ei saa päästä ulkoseinärakenteen sisään.
Julkisivun halkeamat
Näkyykö julkisivussa (sokkeli, ulkoseinät) halkeamia?
Julkisivussa näkyvät isommat halkeamat voivat viitata perustusrakenteiden painumiseen tai rakenteiden elämiseen. Pienet ja ohuet halkeamat puolestaan (erityisesti sokkelissa) ovat täysin normaaleja, eivätkä yleensä viittaa vaurioon.
Talon sisältä tarkastettavat asiat
Sisäpintojen mustat homepilkut
Näkyykö sisäpinnoilla mustia homepilkkuja?
Sisäpinnoilla näkyvä laaja-alainen homekasvusto kertoo yleensä vakavista ilman vaihtuvuuteen liittyvistä puutteista tai huomattavasti normaalia suuremmasta sisäilman kosteudesta. Paikallinen homekasvusto voi johtua myös kyseisen pinnan ympäristöä alemmasta lämpötilasta.
Sisäpintojen homekasvusto on kuitenkin harvinaista. Tyypillisiä paikkoja pintahomeelle ovat ulkoseinien nurkat sekä ulkoseinää vasten olevien vaatekaappien taustat. Suihkun ympärillä lattia- ja seinälaattojen silikonisaumoissa mustat pilkut ovat yleisiä, eikä niistä tavallisesti tarvitse olla huolissaan.
Kupruilevat maalipinnat
Näkyykö sisäpinnoilla kupruilevia maali- tai tasoitepintoja?
Kupruilevat maali- tai tasoitepinnat viittaavat yleensä rakenteita pitkin kapillaarisesti nousevaan kosteuteen tai rakenteessa olevaan kosteusvaurioon. Kupruilevat maalipinnat voivat liittyä myös vanhaan ja kuivuneeseen kosteusvaurioon, tällöin on tärkeä tietää, miten asia on aikoinaan korjattu. Vauriot ovat yleisimpiä alimman kerroksen seinien alaosissa.
Ikkunoiden alapuoliset valumajäljet
Näkyykö ikkunoiden alapuolella valumajälkiä?
Ikkunoiden alapuolella näkyvät valumajäljet johtuvat yleensä joko siitä, että ikkuna on jäänyt sateella auki tai siitä, että ikkunan ulkopuolinen pellitys on puutteellisesti asennettu. Ikkunasta valunut vesi on voinut vaurioittaa ikkunan alapuolista ulkoseinää tai lattiapäällystettä ja saattaa vaatia lisäselvityksiä.
Alakaton kosteusjäljet
Näkyykö ylimmän kerroksen sisäkattopinnassa kosteusjälkiä?
Katossa näkyvät kosteusjäljet viittaavat yleensä vesikaton vuotamiseen. Kosteusjäljet voivat olla myös vanhoja ja kuivuneita, mutta siinä tapauksessa on tärkeä tietää, miten asia on korjattu aikoinaan.
Poikkeavat hajut
Onko sisäilma tunkkaista tai onko huoneissa poikkeavia hajuja?
Tunkkainen sisäilma viittaa siihen, ettei ilma vaihdu kunnolla. Poikkeavat hajut, kuten maakellarimainen tai pistävä haju voivat viitata rakenteissa oleviin vaurioihin. Tuoreen maalin haju saattaa puolestaan viitata siihen, että pintojen vaurioita on juuri ennen asuntonäyttöä yritetty piilottaa.
Tyypillistä on, että taloja, joissa ilmanvaihto toimii huonosti, pyritään tuulettamaan juuri ennen asuntonäyttöä. Hälytyskellojen pitäisi soida, jos näin on tehty tai jos tuuletusikkunat ovat näytön aikana auki. Toinen yleinen kikka, jolla ilma saadaan tehokkaasti vaihtumaan juuri ennen näyttöä, on takan polttaminen.
Muurahaiset tai muut hyönteiset
Näkyykö sisätiloissa muurahaisia tai muita hyönteisiä?
Muurahaiset tai muut hyönteiset saattavat viitata rakenteen sisällä olevaan kosteusvaurioon. Hyönteiset ovat yleisempiä alimmassa kerroksessa.
Oletko ostamassa tai myymässä taloa ja pohdit asuntokaupan kuntotarkastuksen teettämistä? Lue kattava artikkeli (ostajan ja myyjän opas) asuntokaupan kuntotarkastuksen sisällöstä, joka vastaa mm. seuraaviin kysymyksiin: Onko tarkastus pakollinen? Milloin tarkastus kannattaa tilata? Miksi tarkastus kannattaa tehdä? Mitä tarkastus sisältää? Millainen on hyvä tarkastus? Kuinka kauan tarkastus kestää? Millainen on hyvä kuntotarkastaja? Kuinka paljon tarkastus maksaa?
Kirjoittaja
Kasper Käyhkö (LinkedIn)
Olen rakennusten asiantuntija ja Tayka Oy:n toimitusjohtaja. Rakennustyömailla olen pyörinyt vuodesta 2006 ja rakennusten asiantuntijana olen tehnyt uraa vuodesta 2016. Erikoisalaani ovat mm. kosteus- ja homevaurioiden selvittäminen sekä korjaaminen. Yritykseni Taykan erikoisosaamista ovat esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastus ja kosteusvaurion korjaussuunnittelu.
