Vanhan talon ostaminen – Huomioi nämä asiat!
Tässä julkaisussa on tuotu esille vinkkejä, joiden avulla kiinteistökauppariitoja (=talokauppariidat) voidaan välttää. Ohjeet perustuvat allekirjoittaneen näkemyksiin, muiden asiantuntijoiden ja useiden eri lakiasiaintoimistojen kanssa käytyihin keskusteluihin sekä lukuisista kiinteistökauppariidoista opittuihin asioihin.
Vanhalla talolla tarkoitetaan tässä rakennusta, joka on rakennettu ennen 1990-lukua ja yleensä vielä selvästi aikaisemmin. Ennen 1990-lukua rakennetuissa taloissa riskirakenteet ja merkittävät kosteus-/mikrobivauriot ovat huomattavasti yleisempiä, kuin 1990-luvulla tai 2000-luvulla taloissa. Riskirakenteiden käyttö väheni merkittävästi vuosituhannen vaihteessa.
Selvitä itse etukäteen mitä riskejä kyseisen aikakauden talo sisältää
Nykyään talon ostajalta vaaditaan yhä enemmän ymmärtämistä vanhoista rakennuksista. Osa kiinteistökauppariidoista on oikeudessa päättynyt siihen, että ostajan hinnanalennusvaatimukset on hylätty, koska ostajalta olisi odotettu tarkempaa ymmärrystä vanhan rakennuksen riskeistä.
Tämä kuulostaa epäreilulta, koska osassa tapauksista edes kuntotarkastaja (jonka tulisi olla alan asiantuntija) ei ole tarkastusraportissa tuonut esille kyseisiä riskejä. Miten ostajan (joka yleensä ei ole alan asiantuntija) voidaan olettaa tiedostavan riskit, jota kuntotarkastajakaan ei ole tiedostanut?
Oikeudessa asiaa voidaan kuitenkin tulkita näin, joten kannattaa tehdä mahdollisimman paljon selvitystyötä itse etukäteen. Talokauppajuridiikkaan liittyen lisätietoa löytyy mm. Talojuristien sivuilta.
Teetä taloon kattava kuntotarkastus/-tutkimus
Varmista aina, että kuntotarkastus tehdään KH-ohjekortin mukaisesti. Tämä ei kuitenkaan riitä vanhassa talossa, vaan lisäksi tulee tehdä rakenneavauksia sekä ottaa materiaalinäytteitä laboratorioanalyysejä varten.
Tyypillisesti vanhojen talojen talokauppariidat johtuvat kaupanteon jälkeen riskirakenteissa havaituista kosteus-/mikrobivaurioista. Kosteus-/mikrobivaurioiden olemassaoloa ei voida poissulkea pelkkien aistinvaraisten arvioiden ja kosteusmittausten avulla. Tämän takia riskirakenteiden kunto tulee aina varmistaa laboratorioon lähetettävien mikrobinäytteiden avulla.
Erittäin yleinen harhaluulo on, että jos rakenteessa ei avauksen kautta mitattuna havaita poikkeavaa kosteutta, ei rakenteessa ole vauriota. Tämä ei pidä paikkansa.
Rakenne voi tarkastushetkellä olla ”kuiva”, mutta silti mikrobivaurioitunut. Vaurio on voinut syntyä jo aikoja sitten kosteuden seurauksena, mutta päässyt sen jälkeen kuivumaan. Mikrobikasvu ei poistu rakenteesta, vaikka kosteus poistuisi. Kuivuneeseen mikrobivaurioon tulee suhtautua yhtä vakavasti, kuin aktiivivaiheessa olevaan ”märkään” vaurioon. Osa jopa oireilee voimakkaammin juuri kuivan vaurion seurauksena. Mikrobivaurioista voit lukea lisää täältä.
Moni kiinteistökauppariita voitaisiin välttää sillä, että riskirakenteet tutkittaisiin kuntotarkastuksen yhteydessä mikrobinäytteiden avulla.
Toinen yleinen talokauppariidan aihe on PAH-yhdisteet eli kreosootti. Myös kreosootti saadaan selvitettyä laboratorionäytteiden avulla.
Kiinnitä huomiota kuntotarkastajan valintaan
Kuntotarkastajan valinta on yksi onnistuneen talokaupan tärkeimmistä asioista ja vaatii tilaajalta vaivannäköä. Laissa ei ole määrätty pätevyysvaatimuksia tarkastajille, joten käytännössä kuka vaan voi tehdä niitä.
Kuntotarkastajan valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota seuraaviin asioihin:
- Varmista tarkastajan suositukset. Kysele tutuilta, jos heillä sattuisi olemaan kokemuksia eri tarkastajista. Katso myös tarkastusfirmojen Google-arvostelut läpi – niistä saa yleensä luotettavan kuvan kyseisen yrityksen toiminnasta. Älä kuitenkaan takerru liikaa yksittäiseen huonoon arvosteluun, koska lähes kaikilta yrityksiltä löytyy varmasti myös niitä.
- Vanhaa rakennusta tarkastamaan kannattaa aina valita kuntotarkastaja, jolla on rakennusterveysasiantuntijan pätevyys (RTA) sekä kokemusta kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakennusten tutkimisesta ja korjaamisesta. Kosteus- ja mikrobivauriot ovat korjauskustannusten ja rakennuksen terveellisyyden näkökulmasta kaikista ikävimpiä löydöksiä sekä talokauppariitojen yleisin syy. Tämän takia tarkastuksessa tärkeintä on, että juuri ne tulee varmasti löydettyä.
- Valitse tarkastaja, jolla on asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyys (AKK). AKK-pätevyys ei takaa sitä, että tarkastaja olisi pätevä, mutta todennäköisyys sille, että tarkastus tulee tehtyä KH-tarkastusohjeen mukaisesti kasvaa.
- Valitse tarkastaja, joka on erikoistunut rakennusfysiikkaan, hallitsee rakenteiden lämpö- ja kosteusteknisen toiminnan sekä tunnistaa kaikki riskikohdat. Kiinnitä huomiota tarkastajan koulutustaustaan, koska lähtökohtaisesti mitä korkeampi koulutusaste, sitä parempi on ymmärrys rakenteiden toiminnasta.
Kuntotarkastuksen kesto on yleensä yksi hyvä indikaattori
Jos et osaa päättää kenet haluat tarkastusta tekemään, niin pyydä tarkastusfirmoja tarjouspyyntövaiheessa kertomaan kuinka pitkään tarkastuskäynti heidän toimestaan kestää.
Kuntotarkastuksen kesto on hyvä indikaattori kuntotarkastajaa valittaessa: vanhan rakennuksen huolellinen tarkastaminen kestää aina vähintään kuusi tuntia. Esimerkiksi rintamamiestalon tarkastaminen rakenneavauksineen kestää yhdeltä tarkastajalta vähintään kahdeksan tuntia.
Yhä useammin vanhat ja tarkastuksen näkökulmasta työläät rakennukset tarkastetaan kahden tarkastajan voimin, jotta tarkastus saadaan tehtyä yhdessä päivässä.
Edelleen kuulee kiinteistönvälittäjiltä kauhutarinoita tarkastajista, joilla tarkastus kestää tunnin tai pari, tai jotka eivät esimerkiksi käyneet yläpohjatilassa ollenkaan, koska ”ei sieltä yleensä mitään mielenkiintoista löydy”.
Pitkä tarkastus ei tietenkään suoraan takaa laadukasta tarkastusta. Voihan olla, että tarkastaja esim. nukahtaa lattian alapuoliseen ryömintätilaan, mikä lisää tarkastuksen kestoa.
Teetä kuntotarkastus-/tutkimus hyvissä ajoin
Kuntotarkastus/-tutkimus kannattaa tehdä vähintään kuukausi ennen kaupantekoa.
Tämä johtuu siitä, että vanhan talon rakenteista tulee tarkastuksen yhteydessä ottaa materiaalinäytteitä laboratorion mikrobianalyysiä varten. Näytteiden analyysiaika laboratoriossa on tyypillisesti 2–3 viikkoa. Näin ollen kuntotarkastusraportin viimeisin versio saattaa valmistua vasta kuukauden päästä tarkastuskäynnistä.
Osallistu itse tarkastuskäynnille
Suositeltavaa on, että myyjä ja ostaja ovat molemmat paikalla kuntotarkastuskäynnin aikana.
Tarkastuskäyntiin osallistumalla saa huomattavasti kattavamman kuvan rakennuksesta, kuin pelkällä raportin lukemisella. Kuntotarkastuksen yhteydessä rakennus ja sen erityispiirteet tulevat tutuiksi uudelle omistajalle. Tyypillisesti kuntotarkastaja osaa kohdekäynnin aikana antaa erilaisia vinkkejä rakennuksen hyvään ylläpitoon sekä mahdollisiin korjauksiin liittyen.
Tarkastuskäynnin aikana havainnot käydään yhdessä suullisesti läpi, jotta raporttia lukiessa ei pitäisi enää tulla merkittäviä yllätyksiä.
Muista myös haastaa kuntotarkastajaa, koska he tunnetusti tykkäävät työskentelystä paineen alla. Ja jos sinusta tuntuu, että joku asia on jäänyt tarkastajalta huomioimatta, niin sano se rehellisesti ääneen.
Varmista, että lisätutkimusehdotukset tulee tehtyä ennen kaupantekoa
Vanhojen talojen kohdalla ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus on yleensä laaja. Tämä tarkoittaa sitä, että mitä vanhempi talo on kyseessä, niin sitä huolellisemmin ostajan tulee se tarkastaa/tarkastuttaa. Näin ollen esimerkiksi kaikki kuntotarkastusraportissa mainitut lisätutkimussuositukset tulee tehdä ennen kaupantekoa.
Jos et itse tutkituta riskirakenteita ennen kaupantekoa, niin seuraava ostaja (jolle sinä joskus vuosien päästä myyt) sen kyllä tekee. Eli, kun itse joskus päädyt myymään talon, tulee tutkiminen viimeistään silloin ajankohtaiseksi. Ja jos vaurioita silloin ilmenee, et välttämättä saa asuntoa myytyä tai joudut vähentämään korjauskustannukset kauppahinnasta. Näin ollen se joka lopulta häviää, olet sinä itse.
Et myöskään lähtökohtaisesti ostajana ole oikeutettu hinnanalennukseen mahdollisista riskirakenteista omistusaikanasi löytyvistä vaurioista, jos et ole teettänyt niihin suositeltuja lisätutkimuksia ennen kaupantekoa.
Luota lähtötietoina annettuun remonttihistoriaan vain, jos se on luotettavasti todennettavissa
Hyvin yleinen lause myyjän suusta ”joo täällä oli vesivahinko, mutta se on korjattu kunnolla”. Tämä ei valitettavasti useinkaan tarkoita yhtään mitään. Ensinnäkään sanalle ”kunnolla” tai ”kunnossa” ei ole mitään virallista määritelmää. Osalle kunnossa/kunnolla korjaaminen voi tarkoittaa sitä, että kosteusvaurio vain peitettiin uudella lattiapäällysteellä.
Kosteusvauriokorjauksista ja muista rakenteellisesti merkittävistä remonteista tulee aina löytyä korjaussuunnitelmat ja/tai ulkopuolisen asiantuntijan tekemä valvontaraportti. Dokumentaatiosta tulee löytyä vähintään seuraavat tiedot
- vaurion laajuus
- vaurioituneiden materiaalien kuivatus- tai purkulaajuus
- ennallistetun rakenteen toteutustapa.
Jos tällaista dokumentaatiota ei ole, tulee korjauksen toteutustapa varmistaa ennen kaupantekoa rakenneavauksen avulla.
Tämä ei koske korjauksia, jotka voidaan kuntotarkastuksen yhteydessä todeta tehdyiksi silmämääräisen tarkastelun avulla. Näitä ovat muun muassa vesikattoremontti tai käyttövesiputkien uusiminen.
Käytä tarvittaessa homekoiraa
Homekoiratarkastus/-tutkimus on järkevä ensivaiheen selvitys, jos erityisesti mahdolliset home-/mikrobivauriot aiheuttavat päänvaivaa.
Homekoiratarkastus kannattaa tehdä aina hyvissä ajoin ennen kuntotarkastusta, jotta kuntotarkastuksessa homekoiran merkkaamiin kohtiin voidaan tehdä tarvittavat lisäselvitykset (rakenneavaukset ja mikrobinäytteet). Homekoiraraportin saaminen kestää tyypillisesti 1–2 viikkoa.
Homekoiratarkastuksen osalta on tärkeä huomioida, että koirien tekemät merkkaukset eivät automaattisesti tarkoita, että talo olisi kosteus-/mikrobivaurioitunut. Tämän takia on tärkeää, että homekoiratarkastuksen jälkeen tehdään aina tarvittavat lisätutkimukset asian varmistamiseksi.
Varaudu yllätyksiin remontin yhteydessä
Vaikka vanha rakennus tarkastettaisiin/tutkittaisiin miten tarkkaan tahansa, on silti todennäköistä, että remontin yhteydessä tulee yllätyksiä vastaan. Tyypillisiä yllätyksiä ovat esimerkiksi:
- Kosteus-/mikrobivaurio, jonka olemassaoloa ei olisi voinut mitenkään loogisesti kuntotarkastuksen yhteydessä olettaa löytyvän.
- PAH-yhdisteitä, eli kreosoottia sisältävä materiaali piilossa rakenteen sisällä.
- Yllättävä asbestia sisältävä materiaali piilossa rakenteiden sisällä.
- Jyrsijöiden tai muiden tuholaisten aiheuttamat vauriot.
Varaa riittävästi rahaa vanhan talon remonttiin
Remontit maksavat usein huomattavasti enemmän, kuin mitä olisi osannut ajatella.
Esimerkiksi kellarillisen lähes alkuperäisessä kunnossa olevan rintamamiestalon remontointiin kannattaa yleensä varata vähintään 200 000 €. Kun arvioit korjauskustannuksia tai teetät arvion ulkopuolisella toimijalla, kannattaa arvioon lisätä vähintään 20 % ennalta arvaamattomia kuluja varten.
Urakoitsijoiden antamista korjauskustannusarvioista puuttuu yleensä suunnittelun ja valvonnan osuus sekä rakennusvalvontaviranomaisten kulut. Lähes kaikki rakenteelliset korjaukset tai kosteus-/mikrobivauriokorjaukset vaativat korjaussuunnitelmien laatimisen sekä urakan aikaista valvontaa.
Vanhan omakotitalon laajan remontin suunnittelu maksaa hankkeen koosta ja vaativuudesta riippuen tyypillisesti 1000–10 000 €, ja valvonta saman verran.
Useat isommat korjaukset (esim. valesokkeliremontti) vaativat rakennusluvan. Aina, kun rakennuslupa vaaditaan, kannattaa remontille varata 1000–2000 € lisärahaa. Pääkaupunkiseudulla, erityisesti Helsingissä ja Espoossa, rakennusluvan saaminen on työläämpää ja kalliimpaa kuin muualla Suomessa.
Remontin yhteydessä löytyvät yllätykset eivät automaattisesti kuulu myyjän vastuulle
Oletetaan, että olet teettämässä lähes alkuperäisessä kunnossa olevaan taloon kattavan peruskorjauksen, jonka hinta on satoja tuhansia euroja. Jos remontin yhteydessä löytyy yllätyksiä (kuten aina löytyy), eivät nämä yllätykset kuulu myyjän vastuulle, jos niistä aiheutuvat korjauskustannukset eivät ole kaupanteon yhteydessä tiedossa olevaan korjaustarpeeseen ja arvioituun remontin hintaan nähden merkittäviä.
Satojen tuhansien eurojen remontin yhteydessä esimerkiksi 10 000 €:n lisähintaa ei voida pitää merkittävänä. Älä lähde reklamoimaan myyjän suuntaan kokonaiskorjauskustannuksiin nähden merkityksettömän pienen lisälöydöksen takia.
Muista, että myyjäkin on vain ihminen, ja harvoin itsekään tietoinen rakenteiden sisältä löytyvistä yllätyksistä. Tilanne on tietenkin toinen, jos myyjä on selvästi yrittänyt piilotella tai jättänyt kertomatta jostain tiedossa olevasta vauriosta.
Useat kiinteistökauppariidat vältettäisiin sillä, että yllättäviin remontteihin olisi varattuna riittävästi rahaa.
Ja muista aina seuraava asia:
On sekä ostajan, myyjän, kuntotarkastajan että kiinteistönvälittäjän etu, että rakennuksen kunto tulee selvitettyä mahdollisimman tarkkaan ennen kaupantekoa.
Kiitos mielenkiinnostanne!
Lue myös
Mitkä ovat riskeihin tai vaurioihin viittavia havaintoja asuntonäytöllä?
Oletko ostamassa tai myymässä taloa ja pohdit asuntokaupan kuntotarkastuksen teettämistä?
Kirjoittaja
Kasper Käyhkö (LinkedIn)
Olen rakennusten asiantuntija ja Tayka Oy:n toimitusjohtaja. Rakennustyömailla olen pyörinyt vuodesta 2006 ja rakennusten asiantuntijana olen tehnyt uraa vuodesta 2016. Erikoisalaani ovat mm. kosteus- ja homevaurioiden selvittäminen sekä korjaaminen. Yritykseni Taykan palveluita ovat esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastus, sisäilmatutkimus ja kosteusvaurion korjaussuunnittelu.
